Vi sålde vårt hus i Älvsjö och köpte sedan ett hus på landsbygden i Skinnskatteberg och gjorde en vinst på vår bostad. Vi delar med oss av våra erfarenheter och vilka regler som man måste känna till angående vinstskatt vid försäljning av din bostad.
Du måste betala skatt på vinsten oavsett om du köper dyrare bostad
Kort och gott kan man säga att om du gör vinst när du säljer en bostad så måste du betala vinstskatt oavsett om du köper en dyrare eller billigare ny bostad. Det finns dock regler för hur mycket skatt som du måste betala direkt och hur mycket skatt du kan skjuta upp dvs få uppskov med. Alla exempel som jag kommer att gå igenom gäller försäljning av en privat bostad. För försäljning av kommersiella bostäder gäller säkerligen helt andra regler men eftersom vi sålde vår privata bostad i Älvsjö så delar jag med mig av vår erfarenhet av försäljning av privat bostad.
Hur beräknas vinstskatten av bostaden?
Det sätt som vinsten beräknas på tar alltså inte hänsyn till om du köper en dyrare eller billigare bostad än den bostad som du säljer. Vinsten beräknas på det pris du säljer bostaden för minus vad du köpte bostaden för. Du får också räkna bort förbättringsåtgärder av bostaden som till exempel renoveringar. Spara därför alltid alla kvitton på fakturor och saker som du köpt till din bostad i syfte att förbättra den. Även momsen på dina försäljnings- och förbättringskostnader räknas som en kostnad i detta fall eftersom du som privatperson inte kan dra av någon moms. Vad som räknas som förbättringsåtgärder kan du läsa om på Skatteverkets hemsida här.
Du får också räkna bort kostnader för att sälja din bostad från vinsten. Detta kan till exempel vara mäklararvode, homestyling osv. Läs mer på Skatteverkets hemsida om vilka kostnader du kan dra av som försäljningskostnader av din bostad här.
Formeln som du använder för att räkna ut vinsten av din bostad är:
Vinst = Försäljningspris – (inköpspris + förbättringsutgifter + försäljningskostnader)
Hur mycket skatt måste man betala av vinsten?
Skatten som du måste betala kan delas in i två delar, en del som du måste betala direkt och den del som du kan skjuta upp alltså få uppskov med. Den del av vinsten som du måste betala in direkt görs året efter att du sålt bostaden vanligtvis i juni, augusti eller september beroende på när Skatteverket fastställer din så kallade slutskatt. Tänk dock på att räntan för den pengar som du kommer att betala i vinst för försäljningen av din bostad börjar ticka från och med 13 februari året efter att du sålt bostaden. Om beloppet är lägre än 30 000 kr behöver du dock inte betala någon ränta. Om du vill undvika att betala ränta ska du allts betala in vinstskatten redan 13 februari året efter försäljningen.
Vinstskatten på försäljningen av bostaden är 22%. Om du köper en billigare bostad än den du sålde (vilket var fallet för oss) så kan du skjuta upp en del av vinstskatten under vissa förutsättningar vilka är:
- Den sålda bostaden och den nya bostaden måste vara privatbostäder.
- Du måste ha bott i den sålda bostaden minst 1 av de senaste 2 åren.
- Den nya bostaden måste vara din permanentbostad.
- Du måste köpa den nya bostaden senast 31 december året efter försäljningen.
Hur stor del av vinstskatten du kan få uppskov med beräknas enligt följande formel:
Uppskovsbelopp = Vinsten × (Pris på nya bostaden / Pris på sålda bostaden)
Om man tar ett exempel där du sålt en bostad för låt säga 7 000 000 kr som du köpte för 2 500 000 kr (det är inte ovanligt att prisökningen varit så här stor om du bott i bostaden i många år), förbättrat för 300 000 kr och haft ett mäklararvode och homestylingkostnad för 100 000 kr så har du gjort en vinst på 4 100 000 kr. Låt säga att du sedan köpt en ny bostad eller så kallad ersättningsbostad för 4 000 000 kr så beräknas beloppet som du kan få uppskov på enligt följande:
4 100 000 kr * (4 000 000 / 7 000 000) = 2 342 857 kr
2 342 857 kr är alltså det belopp som du inte behöver betala skatt på – än. Beloppet som du däremot måste betala skatt på är 1 757 143 kr (4 100 000 kr – 2 342 857 kr) där skatten som du måste betala blir 386 571 kr (är 1 757 143 kr * 0,22). Om du skulle betalat hela vinstskatten så skulle beloppet varit 902 000 kr (4 100 000 kr *0,22) alltså en avsevärd skillnad. Observera också att dina försäljnings- och förbättringskostnader är tvingande dvs du kan inte välja att ta bort dem från vinsten för att få ett högre uppskovsbelopp.
Hur länge kan man skjuta upp att betala skatt på uppskovsbeloppet?
Notera att bara för att du får skjuta upp att betala skatt på en del av vinsten så betyder inte det att du inte behöver betala denna skatt i framtiden utan det betyder bara att du fått uppskov. Så vilka är reglerna för hur länge du kan få uppskov? Det fiffiga med detta uppskov är att det inte finns någon tidsgräns för hur länge uppskovet kan ligga kvar så länge:
- Du fortsätter att äga den nya bostaden (ersättningsbostaden).
- Den fortfarande räknas som en privatbostad enligt Skatteverkets definition.
Alltså så länge du bor i den nya bostaden och att den fortfarande räknas som en privat bostad så behöver du aldrig betala den uppskjutna vinstskatten. Sedan 2021 behöver du heller inte betala någon ränta för uppskovsbeloppet vilket var fallet tidigare.
Så när måste man betala vinstskatten på uppskovsbeloppet?
Om du vid ett senare tillfälle säljer din ersättningsbostad (den nya bostaden som du nu köpt) och köper en ny ersättningsbostad så läggs uppskovsbeloppet till på den nya vinsten under förutsättning att du gjort någon vinst såklart. Det är alltså först när du gör en ny försäljning som uppskovsbeloppet läggs till på den nya vinsten. På den nya vinsten och uppskovsbeloppet kan du återigen ansöka om ett nytt uppskovsbelopp som beräknas precis på samma sätt som tidigare men med skillnaden då att det gamla uppskovsbeloppet läggs till på den nya vinsten.
Vad händer om du säljer med vinst, förlust eller till samma belopp?
Jag ger några exempel för varje givet scenario så att du kan förstå vad som händer om du gör vinst, förlust eller säljer till samma pris som du köpte bostaden för.
Köpa billigare bostad
Om den nya bostaden kostar mindre än den du säljer får du uppskov bara på en del av vinsten.
Skatteverket använder formeln:
Uppskov = Vinst × (Pris på nya bostaden / Pris på sålda bostaden)
Exempel:
- Säljer bostaden för 7 000 000 kr
- Köpt nuvarande bostad för 2 500 000 kr
- Köpt ersättningsbostaden för 4 000 000 kr
- Totalt försäljnings- och förbättringskostnader gamla bostaden: 700 000 kr
- Vinst: 3 800 000 kr
Uppskov = 3 800 000 × (2 500 000 / 7 000 000) = 1 357 143
Resten av vinsten (2 442 857 kr) beskattas direkt.
Köpa lika dyr bostad
Om den nya bostaden kostar samma som den du säljer kan du få uppskov på hela vinsten. Skatteverket använder formeln:
Exempel:
- Säljer bostaden för 7 000 000 kr
- Köpt nuvarande bostad för 2 500 000 kr
- Köpt ersättningsbostaden för 7 000 000 kr
- Totalt försäljnings- och förbättringskostnader gamla bostaden: 700 000 kr
- Vinst: 3 800 000 kr
Uppskov = 3 800 000 × (7 000 000 / 7 000 000) = 3 800 000
I detta exempel kan du alltså se att hela vinsten på 3 800 000 kr kan skjutas upp som ett uppskovsbelopp.
Köpa dyrare bostad
Här blir det ofta missförstånd. Att köpa dyrare betyder inte att vinsten försvinner – vinsten beräknas fortfarande som:
Uppskov = Vinst × (Pris på nya bostaden / Pris på sålda bostaden)
Det nya köpet påverkar bara möjligheten till uppskov. Om den nya bostaden är dyrare kan du få uppskov med hela vinsten.
Exempel:
- Säljer bostaden för 7 000 000 kr
- Köpt nuvarande bostad för 2 500 000 kr
- Köpt ersättningsbostaden ör 8 000 000 kr
- Totalt försäljnings- och förbättringskostnader gamla bostaden: 700 000 kr
- Vinst: 3 800 000 kr
Uppskov = 3 800 000 × (8 000 000 / 7 000 000) = 4 342 857. Du får alltså rent tekniskt skjuta upp ett högre beskattningsbart belopp än vad den faktiska vinsten är men eftersom du maximalt kan skjuta beloppet av den upp totala vinsten så räknas ändå beloppet som du kan skjuta upp som hela vinsten.
Sammanfattning – när kan du få uppskov på hela vinsten?
| Nya bostadens pris | Uppskov | Kommentar |
|---|---|---|
| Billigare | Del av vinsten | Proportioneras enligt formeln: Uppskov = Vinst × (Pris nya bostaden / Pris sålda bostaden) |
| Lika dyr | Hela vinsten | Gäller om övriga villkor för uppskov är uppfyllda |
| Dyrare | Hela vinsten | Ingen proportionering behövs |
Slutsats
Som slutsats så är det viktigt att skilja på om du gjort vinst när du säljer din befintliga bostad och om du köper en ny bostad som är dyrare än den bostad som du säljer. Eventuell vinst betalas oavsett beloppet som du köper den nya bostaden för men du har möjlighet att skjuta upp, få uppskov, för vinstskatten. Hur stor del av vinstskatten som du kan skjuta upp beror på hur mycket din nya bostad som du köper, ersättningsbostad, kostar.
